选择里贾纳的理由

里贾纳的经济

根据加拿大统计局,里贾纳的2001-2009年人均GDP是$65,404,领先所有其他的城市,列为全加拿大人均最富有的城市。里贾纳的经济非常依赖政府以及省营企业,就连许多私人企业也很依赖政府以及省营企业的生意,所以2008-2009年国际金融海啸以及2014-2015年的石油危机,对于里贾纳并没有太大的影响,里贾纳的失业率还是一直持续在很低的状态,可以说是经融风暴的避风港。虽然里贾纳拥有加拿大最好的经济,跟其他大城市比起来,里贾纳的房价是非常的负担的起的。在里贾纳,三十几万就可以买一套不错的房子,在大城市里面,这样的价格有时候连公寓都买不到。

定居留学的好地方

里贾纳人口结构比较单纯,没有像温哥华以及卡加利这么多的移民,帮派的问题比较少。很多家长把子女送到大城市去,但因为中国人非常的多,孩子根本不需要学习英文,所以有许多人虽然已经移民很久了,但是还是因为语言障碍,无法融入加拿大的社会而妨碍的前程。里贾纳的空气品质是全加拿大城市最好的,跟国内比起来根本是天壤之别,除此之外水质也好很多。

交通顺畅

住在大城市里面,城市内的房家很贵,所以很多人会在城外买房子。很多人上下班最起码得花上一个小时,一天来回就有两个小时浪费在坐车上,导致能跟家人一起相处的时间变少。里贾纳是个小城市,从城市的一头到另一头,就算塞车也只需二十分钟,比起大城市,长时间下来,可以省下很多时间来享受人生。除此之外,因为沙省的汽车牌照以及保险是省营企业管理的,在沙省给汽车上牌比其他省都还要便宜许多。

购买高屋龄的Condo

业界有一种说法:没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。高屋龄的Condo,当然是可以购买的。说到要注意些什么,个人觉得主要有以下两个方面:

1、房屋公共部分状况和公共维修基金帐户情况。Condo的外墙、屋顶、窗户和停车位等公共部分需要物业公司统一维修和更换,如果这些部分的状况很差,而公共维修基金帐户上余额过低,那么未来的维修、翻新可能会遇到困难,从而对小区未来价值带来风险。即便将来能够维修,其成本最终还会分摊到业主身上。Condo小区的维修,需要找比较正规的公司来做,这同有些独立屋业主自己动手翻新的成本是大不相同的。所以在评估价格的时候,要把这部分可能的成本考虑进去。

2、房屋内外设施和功能是否满足住户的要求。Condo与独立屋另外一个比较大的不同是:独立屋业主对房屋的内外设施改造有着很大的自主权,比如通常可以在自家院子中加建车房,在房间内部增加卫生间和改变内部布局等;而Condo业主对房屋外部没有改动的权利,即使在自家房屋内部进行一些改造,如增加卫生间等通常也会受到一定的限制(这方面要注意小区的物业管理相关规定)。高屋龄的Condo在房屋内部的布局和功能上与近十几年建造的Condo会有很大的不同,所以在购买时需要搞清楚房屋的现有布局和设施是否能够满足购买者的要求。

里贾纳治安状况

许多从没在Regina居住过的朋友十分关注这里的治安状况。加拿大统计局的城市犯罪率对 比数据也似乎支持这种担忧;但另一方面,很多实际在Regina居住过的人却不以为然。比如几年前我曾经把房子出租给一个从Calgary搬来的西人家 庭,他们在Regina居住了近两年之后对这里治安状况的评价是比Calgary好得多。乍一听这种说法连我都感到吃惊,原来我的这个房客在 Calgary的时候住在东北区的某个社区,附近的邻居素质较差,他家的孩子常受到邻居孩子的欺负,附近帮派争斗也给人一种不安全感;到了Regina后 住在大学附近中产阶级社区,邻居素质大不相同,邻居孩子们相处得也很好,从他个人的感受来看当然是Regina更好了。

统计局的城市犯罪率数据是 客观的,问题在于这一客观数据对某一具体家庭来说究竟有多大的意义。人们只是生活在城市的某一地方,而不是整座城市。真正经常发生联系的主要是周边一定范 围内的邻居。任何一个城市都有好社区和差社区之分,统计数字上一个城市的犯罪率高低实际上往往只意味着差社区人口比重的多少,同我们具体居住的某一地方是 否安全没有多大联系。

具体到Regina,这里有加拿大甚至北美规划建设最好的小区之一的Wascana View,也有长期被冠以加拿大最差社区称号的“Hood”地区,等等。个人看法,对于家庭自住来说,应该选择和能够承担什么样的社区或许才是真正重要的。

房屋上部构造简介

房屋基础之上的部分即为房屋的上部结构。除早期少量的砖木结构房屋(采用实心砖墙和木结构 地面、木结构屋顶)外,绝大部分住宅采用的是全木结构。全木结构是以木框架为承重主体;以层压木(早期房屋大量采用实木板或胶合板)作为房屋外墙板、屋面 板和室内地面的承重板;以石膏板作为墙体和顶棚的内面板(早期房屋多采用板条外抹麻刀灰的方式);在墙体和顶棚的内、外面板之间是各种类型的保温材料。以 上主要对房屋主体结构的粗略的介绍,下面就屋面瓦、外墙的形式作一些具体介绍:

1、屋面瓦的类型和特点
沥青屋面瓦:
安装、维护方 便,价格低廉的特点使沥青屋面瓦得到了最普遍的使用。沥青瓦的使用寿命因瓦的等级和气候条件的不同介于15-30年之间。日光照射是造成沥青瓦老化最主要 的原因,这也就解释了为什么南向和西向的屋瓦通常较早出现问题。基于同样原因,相同等级的颜色较浅的沥青瓦比颜色较深的瓦使用寿命稍长。
混凝土瓦和陶瓦:
混 凝土瓦和陶瓦是中国朋友较为熟悉的,但在加拿大的使用却不广泛。这类瓦的使用寿命可达50年以上,并且只需要很少维护保养。但其本身的重量对于加拿大的木 质房屋而言是需要考虑的问题,为保证结构安全性,新屋在设计建造时需要考虑到其额外增加的重量;而对于现有房屋改换混凝土瓦和陶瓦时,通常也至少要对屋架 进行加固,无论哪种情况,都会增加房屋建造或维修成本。再加上瓦本身材料和安装价格不菲,所以混凝土瓦和陶瓦通常只用于档次较高的房屋建造之中。

木瓦:
木 片瓦在加拿大的使用曾经最为广泛,其材料的易得性是最主要的原因。不过随着时代的变化,其使用已经越来越少。究其原因,有以下几个方面:首先,木瓦的安装 和维修是劳动力密集和技术密集型的,因而比较昂贵;其次木瓦需要周期性的清洗和维护;最后,木瓦的卷曲和爆裂不仅影响外观,还可能导致屋顶漏水的情况出 现。
尽管如此,木片瓦也有其优点,如果安装正确、保养良好,其使用寿命可以达到40年,远长于普通的沥青瓦;而其成本也低于混凝土瓦和陶瓦;且其重量轻,可用于所有房屋的屋顶。
除以上三种常见的屋瓦以外,还有金属屋面板、塑料波纹板、玻璃纤维板、沥青砂砾防水层等多种屋面形式。

2、外墙封闭材料的类型和特点
砖外墙、石材外墙:
中 国普遍使用的砖外墙在这里已经有差不多半个世纪不被用于房屋建造了。现在大家经常会看到的“砖外墙”或“石材外墙”确切地说是木质外墙上的砖片或石材片贴 面。这类外墙面处理方式施工复杂,材料和人工成本较高。但如果安装正确,不仅外表美观,且在各类外墙封闭材料中有着最长的使用寿命,并且很少需要维护保 养。

木板条外墙:
这种外墙形式在Regina七十年代以前的房屋中最为常见。潮湿及由此引起的木材腐蚀和翘曲是木板条外墙损坏的主要原 因。其维护保养的主要方法是定期油漆木板条的外表面,同时须注意只能使用乳胶漆,不能使用看似耐久的油基漆,因为湿气可以透过乳胶漆,从而利于木材保持干 燥。
聚乙烯板条和金属板条外墙:
这两种外墙材料相对较新,金属板条外观看上去更为美观但价格较高,且有锈蚀的问题;聚乙烯板条成本较低, 很少需要维护保养,外观也能被多数人接受。在使用寿命方面,两者相类似,有的品牌厂家声称理想状况下聚乙烯板条的使用寿命可达50年以上,不过,除了安装 质量会影响使用寿命外,加拿大寒冷的冬天也易引起聚乙烯板条的破裂损坏。

外墙抹灰(stucco):
有多种材料和施工方式,大体上类似于国内的水泥砂浆抹面或水刷石抹面。这是一种使用广泛、经济耐用的外墙处理方式。正确施工的前提下,其使用寿命在40年以上。

除以上几种常见的外墙材料外,近年来也出现了一些新的材料,加气混凝土墙板是  其中的一种。它看上去与木板条外墙板十分相似,但却是用加气混凝土通过压制成型。具有防火、耐潮湿等特点。

住宅基础形式和特点

根据我的经验,通常客户在看房中注意点主要集中于有 多少房间、多少卫生间、甚至室内颜色、装修新旧等情况,而对房子的基础却关注得不多。其实,这恰恰是最应该留意也最需要得到专业建议的方面之一。一座房子 可能看上去很不错,可一旦基础出现大的问题,其损失往往是房主难以承受的。下面我想简要介绍一下Regina常见的住宅基础形式和特点:

1、现场浇注混凝土墙式基础:
这 种基础形式自上世纪30年代开始得到广泛应用,也是目前最主流的基础形式。混凝土基础不仅可以承受房屋上部结构的重量,更重要的是可以有效抵抗基础周围土 壤对于基础的水平推力作用。此外,混凝土基础具有很好的耐久性和抗潮湿、抗腐蚀能力;即使随着时间的推移出现一定程度的裂缝和变形,只要及时发现也可以方 便和可靠地加以维修。因此,混凝土墙式基础是目前最佳的基础选择。
不过,由于混凝土基础现场施工必须由专业的混凝土施工公司进行,材料的成本也较高。因此,混凝土基础的造价是各类基础中最高的。施工复杂、造价较高是这种基础形式的美中不足之处。

2、现场浇注混凝土梁式基础:
这种基础四周只有混凝土梁,混凝土梁可能坐在桩基础之上,也可能直接落在土壤之上。这种基础通常只能在地面以下建造一个管道层。
该基础有许多缺点和问题,现在已经很少用于新建房屋基础;但由于其施工简单,造价较低,所以广泛使用在现有房屋加建联体房间和联体车房等情况。

3、现场浇注混凝土板式基础
这种基础其实就是一块现场浇注的混凝土板,在其上建造房屋。从结构角度讲,这种基础的缺陷是显而易见的,在Regina的地质情况下尤其不适用。故此,目前混凝土板式基础基本不再用于建造房屋,而主要用于建造分体式车房。

4、砖石结构基础:
包 括由混凝土砌块、红砖或石材砌成的基础。这类基础在一些年代较久的房屋中十分普遍,也经历了时间的考验。但目前在新建房屋中已经不再使用。其原因之一在于 这种基础形式已经不再具有造价上的优势;更重要的是,相对于混凝土基础,砖石结构抵抗水平推力的能力和材料的耐久性有不小的差距。
考虑到砖石结构基础的维修相对于混凝土墙式基础难度大、成本高,如果基础状况恶化到一定程度,经济上很可能已经不再具备维修价值。所以,购买这类基础的房屋时,对基础状况的检验尤为重要。

5、木结构基础:
木结构基础在一些年代较久的房屋中就有偶见,但直到1974年,木结构基础才被加拿大国家房屋法案所接受,1975年正式写进加拿大国家建筑规范中。
相对于砖石结构基础,木结构基础具有施工方法简单、材料便宜,因而具备明显的成本优势。
一 些专家声称,如果使用按照规范要求做过防腐处理的木材(preseved wood,看上去类似于建造deck的绿色木材),木结构基础应该有50年甚至更长的使用寿命,但一些案例表明,木材的腐蚀问题始终是一大威胁。有鉴于 此,银行在审核贷款时,可能会要求贷款申请人提供房屋安全工程报告(Engineering Report);经纪公司在销售这类房屋时也会十分慎重,即使银行没有提出要求,许多经纪也会提醒买方慎重考虑并且把“卖方提供有效的、令人满意的房屋基 础安全报告”纳入购房合同的条件之一。

最后一点需要强调的是,如果同一房屋存在着不同类型基础并存的情况,需要尤其引起重视。比较常见的一种情况是 在原有房屋基础上加建房间的情况,原有房屋基础通常是混凝土墙式基础,而基于成本考虑加建的部分可能采用混凝土梁式基础,由于两种基础深度不同,结构形式 和建造年代也有很大的差异,两种基础在沉降和水平移动方面可能会有很大不同,表现在加建的房屋部分可能出现门窗变形、与主体连接部分开裂,甚至屋架和屋顶 板变形等情况。

加拿大房地产交易中的代理关系

代理关系是指代理人(agent)受顾客(principal)委托,提供代表顾客利益的专业服务。它广泛存在于金融、保险、职员雇佣、娱乐业和房地产业等行业。

上世纪50年代以前,加拿大房地产交易中只有中介(middlemem)的存在,大部分的房屋买卖中不存在代理关系(agency)。

从50年代开始,不同的房产中介公司在房屋销售中开始进行合作;随后逐步发展起来的MLS(Multiple Listing Service)系统极大地提高了待售房屋的市场曝光率,增强了房屋销售的市场推广能力和对卖主的吸引力。正是从这时起,过去中立的房产中介开始演变为受 卖方委托,代表卖方利益的代理公司(seller agency)。

seller agency从法律上代表卖方,有义务为卖方在房屋买卖中谋求最大的利益。如果seller agency严格履行法律上的卖方代理义务,则买主的利益无法得到同等的保障;如果不完全履行法律上的卖方代理义务,则极易与委托方(卖方)发生法律纠 纷。随着房产市场的发展,这种问题越发严重。

加拿大房产经纪体系与国内的不同

国内房产中介公司是一个中间人公司(或连锁公司),其特点是独立性和封闭性:

  • 独立性是指各公司独立运作,整个房产中介行业没有一个统一的管理机构和行业规范,表现为各个公司甚至同一公司的不同连锁店之间服务各异,各种欺诈行为时有发生。
  • 封闭性是指各中介公司只销售本公司自有房源,买主只有到房源的挂牌公司才能购买该房子,这就是从国内来的朋友习惯于直接找卖方代理买房的主要原因之一。

国内房产中介方式的问题是显而易见的,买主想买一套合适的房子通常要跑遍所有主要中介公司;而对于卖方来讲,选择门市多的公司对提高房屋市场曝光率至关重要。

加拿大房地产经纪行业的特点可以用开放性、规范性和安全性来概括:

  • 开放性是指所有放在MLS房产交易系统上的在售房源和全部房屋交易历史数据等对所有当地(通常以市为单位)注册地产经纪开放;同时所有当地注册地产经纪均有资格将所代理的房源放在MLS房产交易系统上。这就从根本上打破了以公司为界限的封闭式经营模式
  • 规范性是所有注册地产经纪都遵守同一行业法律规范(包括使用统一的各类标准合同文本),受同一执法部门监督管理。

萨省成立了省房地产管理委员会,专门制定房地产监管法律法规,同时负责从地产经纪的注册、监管,到调查处理顾客投诉等具体职能。委员会是省司法部门的组成部分,拥有执法权。另外,成立了国家、省和市三级房地产经纪协会,通过加强行业培训促进房地产经纪服务的标准化。

萨省房地产管理委员会规定,所有注册地产经纪必须购买行业保险。如果由于地产经纪的失误给买卖双方带来损失,顾客可以得到保险赔偿。